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お金の増やし方

【お金の増やし方】住宅ローンで破産しないための対策法

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日経新聞の記事によると住宅ローンの完済予定年齢は

この20年で5歳も上昇して73歳になったとのことです

理由は3つ

1つ目は借入時の年齢が高くなった

2つ目は借入金が増えた

3つ目は返済期間が長期化した

それぞれについて解説していきます

借入時の年齢が高くなったのは晩婚化が理由です

それに伴って出産年齢も後ろにずれて

家庭を持つ年齢が高くなっていくことで

住宅の取得タイミングが後ろにずれてきているということです

35歳で35年ローン組んだら完済時の年齢70歳です

また、借入金額は20年間で1900万円から3100万円に大幅アップしました

歴史的な超低金利のためです

なんで金利が下がると住宅価格が上がるのかというと

低金利でお金を借りられるって事は

借金して住宅を買おうとする人が増えるためです

みんなが家を欲しがるから住宅価格が上がるということです

住宅の価格を左右するのは銀行の融資姿勢です

銀行がどんどん人にお金を貸すときは住宅価格が上昇し

銀行が人にお金を貸さなくなると住宅価格は下落します

最後に返済期間の長期化ですが、

住宅価格が上昇したことで借入金額が1900万円から3100万円に上昇し

必然的に返済期間も延びたというのが理由です

これらが理由で住宅ローンの完済予定年齢が

73歳という年齢まで急上昇しているのです

73歳まで住宅ローンを返し続けるっていうのは

とても危ない状況です

なぜ危険なのかというと

まず一つ目の理由は終身雇用年功序列の崩壊です

あのトヨタ自動車でさえ

定期昇給については一律の昇給を無くしています

終身雇用年功序列は現在進行形で進んでます

さらにはサラリーマンの手取り収入もどんどん減少しています

保険料を引いた可処分所得が減り続けています

手取りが減って理宇実感は皆さんお持ちかと思いなすが、

人口減少少子高齢化が進む日本では

税金や社会保険料負担は上がり続けるしかありませんので

手取りが増えないっていうトレンドはそう簡単に変わることはありません

最後の理由は退職金の減少です

1997年には2871万円あった退職金が

2018年には1788万円にまで減少しています

退職金は暴落を続けているんです

60歳で住宅ローン残高が1000万円あるなんて人も珍しくありません

収入が途絶えていくにもかかわらず

借金を返し続けなければいけない状況です

このような人は住宅ローン破産の危険性が高いと言えるでしょう

住宅ローンで破綻しないために

こういう状況の中じゃあ破綻しないために何ができるのか

純資産を常に黒字化するしかありません

純資産というのは資産ー債務で計算できます

もし皆さんのマイホームの見込み売却額が3000万円

住宅ローンの残債が2500万円だったら

純資産は500万円の黒字です

一方でマイホームの見込み売却額が2200万円で

住宅ローンの残債が2800万円だったら

純資産は600万円な赤字です

マイホーム=資産じゃないんですね

純資産が赤字ということは

リストラとか病気などで収入を失い

住宅ローンが返せなくなってマイホームを売却しても借金だけが残ることです

かなりヤバいんですよねこの赤字を相殺するだけの資産があって

家計全体の純資産が黒字だったらいいのですが

全部合わせても負債の方が大きかったら

破産の可能性が高まります

住宅を手放した上に借金の返済が重くのしかかります

しかも、純資産をプラスにするのはとても大変です

基本に建物は経年で価値が減っていきます

地価が上昇するのは主に都市圏だけです

全国すべての土地の値段上がるわけではありません

凄腕の不動産投資家でさえ

リフォームとかをして価値を上げていくのに手を焼いている状況なんです

土地の値段が上昇してくれれば

建物の価値の減少を相殺してくれるかもしれませんが

土地の値段も下落するエリアだとダブルで資産価値が減少していきます

結局純資産をプラスにできるかどうかは

マイホーム売却額と住宅ローン残高の勝負になるのです

頭金をほとんど入れずに新築マイホームを買った人は

家を打っても負債が残る状態になっている人がけっこう多いと思います

家を売るつもりは無くて、住み続けるから問題ないという人もいますが、

売るつもりがあるかどうかじゃなくて

売らざるを得ない状態に追い込まれた時どうなるかが問題です

住宅ローンの滞納率は毎年約2%とも言われています

50人に1人は滞納状態にあるということです

絶対ないとは言えない確率です

売らざるを得ない状態に追い込まれた時に売ってしまっても

完済できる状態にしておく上で

ずっと住み続けるようにしておく必要があります

そのためにもマイホームの売却額は

必ず把握しておかないといけないですね

貯金が500万円あっても

マイホームの売却額が2,000万円

住宅ローンの残債が3000万円残っていると

トータルで純資産が赤字ってこともあるわけです

しかも不動産を売る時には諸費用と新居への引っ越し費用などもかかるので

実際には数百万円レベルで黒字になってないと

実質的に純資産が黒字とは言えません

住宅ローンで破産しないためにも

純資産を黒字化するということを必須目標にしてください

 

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